Opinioni e commenti

20/10/2024

FASCICOLO DEL FABBRICATO E CASA GREEN

L’adozione concreta del fascicolo del fabbricato, già previsto in Sicilia dall’art. 17 del Regolamento Tipo Edilizio Unico, rappresenterebbe un cambio di paradigma della gestione e del monitoraggio “del costruito” inteso nel senso più ampio del termine a diversa scala urbana (unità immobiliare, edificio, isolato, quartiere, città).

La sua progressiva adozione andrebbe peraltro verso un indirizzo condivisibile: prima il nuovo e poi per gradi fino ad arrivare al costruito più datato.

Ma il FdF, purtroppo, non è mai stato messo a terra a dimostrazione delle implicazioni e problematiche che comporterebbe la sua applicazione se non inserito in un chiaro quadro normativo.

Pur comprendendone le motivazioni, mettere insieme al fascicolo del fabbricato l’ indicazione “casa green” non è il modo migliore per fare comprendere l’importanza dell’adozione di tale documento né al singolo cittadino né alla comunità.

Perché, posta così la questione …casa green - fascicolo del fabbricato…nell’immaginario collettivo il messaggio che arriva è quello di un costo da sostenere cioè di una spesa più o meno futuribile, ma sempre di spesa si tratterebbe, in nome del green. Termine fortemente abusato, tanto da venire inteso con crescente scetticismo, sinonimo di costo e quindi di spesa.

Certamente il FdF, può e deve avere, invece, anche effetti da programma “casa green” ma non solo: infatti è pensato per essere tout-court “la carta di identità” degli edifici.

L’ adozione del FdF implica poi la ridefinizione del concetto tra proprietà privata e proprietà comune. Prendiamo il caso più semplice di un edificio condominiale composto da diverse proprietà private e parti comuni. La redazione del FdF per le parti comuni non creerebbe in genere particolari problemi (forse), ma per le proprietà private l’assunzione delle informazioni necessarie da inserire nel fascicolo del fabbricato potrebbe essere difficile.

Ci si potrebbe spingere ai limiti della violazione della privacy.

Si aprirebbero scenari non di poco conto.

Poi l’aspetto principale il più complicato per l’effettiva adozione del FdF è quello legato all’abusivismo edilizio. In un territorio come il nostro, in moltissimi contesti, l’abusivismo edilizio è uno degli elementi che si deve considerare nell’approccio urbanistico ed edilizio. Il convitato di pietra.

Quali le conseguenze (non irrilevanti) di un fascicolo del fabbricato dove vengono indicate eventuali opere abusive oppure omesse?

Chi e come deve gestire tali informazioni?

Non basta solo costruire una cornice attorno al Fascicolo del Fabbricato ma è necessario riempire il quadro di contenuti, cioè prevedere una serie di regole concrete e attuabili, affinché il FdF abbia successo come documento ordinariamente adottato per la gestione e controllo del costruito. Tale per cui venga inteso come documento “facilitatore” piuttosto che come l’ennesimo adempimento burocratico magari vessatorio.

Ben venga l’adozione (vera) del FdF, prima si fa e meglio è, peraltro si è perso pure troppo tempo, ma ancor prima, sarebbe auspicabile in ordine sparso:

- la riscrittura integrale e organica del T.U. D.P.R 380/ 2001 (si dice che sia già pronto il testo ma ancora nulla);

- il superamento del D.M. del 1975 sulle norme igienico-sanitarie per quegli immobili “ultimati” prima dell’entrata in vigore dello stesso D.M. (anche in questo caso sembrerebbe pronto un testo ad hoc ma ancora nulla);

- per gli immobili oggetto di condono edilizio invece:

rendere possibile, verificati e attestati i presupposti di legge, la chiusura del maggior numero di istanze di condono edilizio ancora aperte in stretto riferimento “allo stato dei luoghi al tempo della presentazione dell’istanza” dichiarando lo stato di fatto attuale e quindi “contestualmente” permettere la regolarizzazione delle ulteriori e successive difformità di tali immobili (rispetto all’originaria istanza di condono) applicando e utilizzando le procedure tecnico-amm.ve previste nella legislazione ordinaria: tutto in un’unica pratica (Quest’ultimo punto è praticamente un “quasi” condono edilizio tombale e su quest’ultima affermazione crolla tutto ma la sfida del legislatore dovrebbe essere proprio questa).

Il fascicolo del fabbricato che è un documento tecnico estremamente concreto, un documento di campo non teorico, può essere una vera innovazione, forse tra le più importanti in ambito soprattutto edilizio (e perché no anche urbanistico) ma va “sostenuto” bene da una legislazione di riferimento il più possibile chiara.

Certezza e concretezza.